2019年 姫路市のマンション相場の現状は

「新しい住まいを買いたい」「今すぐ手元に現金が必要だ」などの理由で、マンションを売却しようと考えている方も多いでしょう。そこで、このページでは、姫路市内の現在の不動産市況、そして、マンション価格の相場を掲載しています。

不動産価格は生き物であり、毎日のように相場は変化しています。単純な意味での不動産の需要と供給だけではなく、株式市場や日本国内の景気など、様々な影響を受けているのです。

それだけに、姫路市内でマンションを所有する方が、適切な価格でマンションを売却するためには、常に市場の動向を観察しておく必要があるでしょう。

「所有するマンションを売って、新しい場所に買い換えよう」と考えている方が、今、どのエリアでマンション価格が高騰しているのか、逆に、下落しているのか、ということを知っておけば、この先の資産運用にも役立ちます。

そこで、ここでは、姫路市内で売買されたマンションの実際の取引事例をもとに、独自に算出した『新築より中古マンション』の相場を掲載しています。定期的に確認しながら、是非ともマンションを売る時にご参考ください。

また、姫路市内のマンションを売却する時は、

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目次

1.姫路市マンション相場の事情は

不動産相場は人口と共に変化することが多いです。

姫路市の人口は下記のように推移しています。

1990 509,129
1995 527,854
2000 534,969
2005 536,232
2010 536,270
2015 535,644

姫路市の人口は、2010年が直近のピークで、2015年は微減しています。少子高齢化の影響によって、日本各地で人口の減少が続いていますが、兵庫県第二位の都市である姫路市でも影響を受け、現状のままでは打開は難しいと言えるでしょう。

それでも、不動産の価格自体は、新築マンションを中心に上昇しています。

まず、関西エリア全体で見た時の、近年の不動産相場指数の変動は、以下の表のようになっています。

(参考URL:http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html国土交通省サイト)

このグラフは2000年を基準に、住宅用不動産の値上がりの推移を示したものです。姫路市内の人口のピークは2010年ですが、マンション価格で言えば、年々上昇が続いているのです。

そのねじれの理由としては、

・資材や建材の高騰

・建築関連の人件費の高騰

・マンション以外の建築物の需要増

等が挙げられるでしょう。

また、あくまでもこの指数は、近畿地方全体の指数です。大阪の他、京都などのインバウンド需要に湧くエリアが、指数を押し上げている可能性があります。

ただ、戸建ての指数が2010年と比較して114なのに対し、マンションの指数は146です。このことから、現在は郊外に建つ戸建てではなく、都心に建つマンションに需要が増加しています。マンションの資産価値はうなぎ登りで、エリアによっては購入時以上の価格で売却することも可能です。

ですが、この不動産プチバブル、いつまで続くのでしょうか。

慎重に見極めなければ、なだれのように相場が下落する可能性をはらんでいます。

つまり『早めに売る』ことこそ、姫路市でのマンション売却で損をしないコツなのです。

 

1-1姫路市全体の新築マンションの平均価格

次に、姫路市全体の新築マンションの価格を見ていきましょう。

 

不動産経済研究所発表のデータを参考に算出した、2018年1~9月の兵庫県全体の新築マンションの販売・契約における平均価格は、以下のようになっています。

 

販売 契約
1月 4,342 4,357
2月 3,446 3,654
3月 5,961 5,500
4月 3,179 3,124
5月 3,212 2,537
6月 2,930 2,355
7月 2,360 2,153
8月 5,132 6,120
9月 4,258 4,512
平均 3,869 3,812
(万円) (万円)

図表の数値は、姫路市単体ではなく、あくまで兵庫県内の新築マンションの相場です。例えば、タワーマンションなどが竣工、販売に出された月の平均値は、大きく上下しています。

全体的に見れば、6,000万円を超えるような月もあれば、2,000万円台前半の月もあるなど、富裕層・一般層向けにマンションが販売されていると言えます。

 

平均価格は4,000万円弱といったところであり、一般的な収入層にとっては、ややハードルが高めです。

 

もっと精度の高いデータで確認してみましょう。次に、姫路市商工会議所が発表する新設住宅着工戸数の推移をご覧ください。

(https://www.himeji-cci.or.jp/tokei/pdf/himejij_keizaisihyou.pdf)

このデータを見ると、2016年と2017年のマンション着工戸数は、年間を通じて順調に推移しましたが、2018年には前年を下回る月が出ていることが分かります。

(参照:https://www.fudousankeizai.co.jp/

もし、自分の所有するマンションの詳しい相場がわからない時は、https://raku-uru.com/などの一括査定サイトで査定を依頼してみましょう。

1-2.姫路市全体の中古マンションの平均価格

今度は、姫路市全体の中古マンションの相場です。実際にあなたのマンションを売買する時は、新築ではなく、中古物件として取引されます。従って、重視すべきは新築の相場ではなく、中古マンションの相場とも言えます。

 

(公社)西日本不動産流通機構のデータを参考に算出した、2018年8月~10月に販売された姫路市内の中古マンションの平均価格は、1,987万円となっています。

 

(参照:http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

 

また、株式会社東京カンテイが発表する、兵庫県内における70㎡中古マンション相場の価格の推移(https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/index.html)は、

 

上の図のようになっており、2018年9月時点の最新データでは1,914万円となっています。

1,900万円ラインを突破し、わずかですが上昇傾向にあります。

 

新築・中古ともに姫路市内のマンション相場は、まだ、下落に転じているとは言えません。しかし、区によって傾向は分かれているとも言えます。

 

1-3.姫路市内の人気マンションをピックアップ!

ここでは、実際に問い合わせ件数や販売数が多いマンションを中心に、姫路市内の人気マンションをご紹介します。人気が高いマンションは、どのような設備を構え、どのような立地にあるのでしょうか。知ることで、自分の物件を高く売却するための今後の戦略が立てられます。

もし、以下に挙げた人気マンションを所有して、引っ越しや買い替えなどの事情で売却を検討しているのであれば、https://raku-uru.com/などのサービスを利用することによって、短期間での売却も可能です。

 

2.多くのマンションが建つ姫路市とはどんな街なのか

姫路市は兵庫市に次ぐ兵庫県第二の都市で、531,298人の人口を抱えています(2018年10月1日推計)。ユニークなのは、政令指定都市でもないのに6つの区が存在することでしょう。

その理由については、姫路市のホームページで以下のように説明されています。

 

姫路市には、飾磨区細江や網干区新在家などといった「区」が付く地名があります。これらの「区」は、東京都の特別区や政令指定都市の区とは違うものです。

姫路市の「区」は地方自治法が施行される以前の1946年3月に姫路市と、当時の飾磨市、飾磨郡広畑町、同郡白浜町、揖保郡網干町、同郡大津村、同郡勝原村、同郡余部村の2市3町3村が合併したときの名残です。それぞれが現在の飾磨区、広畑区、網干区、大津区、勝原区、余部区となりました(ただし飾磨郡白浜町は、白浜町のまま)。したがって、飾磨区細江など、○○区○○で一つの地名となります。

このような経緯から、姫路市の「区」は、東京都の特別区や政令指定都市の区とは異なり、区役所などはありません。

よって区はあくまでも地名であり、行政区分ではないことに注意しましょう。

姫路と言うと、まず、姫路城が思い浮かぶように、城下町として発展した経緯があり、伝統工芸や文化が現代に多く引き継がれています。牛皮を利用したなめし革や革細工、張り子、鮮やかな朱色の書写塗などの職人の技を、現代でも手に取ることができます。また、姫路港などの充実した物流網は、交易や産業の拠点となり、発展の礎を築きました。

 

《姫路市のものづくり》

産業分野から見る姫路市は、ものづくりの集積が厚く、製品出荷額等では政令指定都市を除いて全国6位を誇ります。このため、姫路市ではものづくりのさらなる基盤を強化するため、中枢都市としての経済産業の振興や、ものづくり大学との産学連携をはかるなどの戦略を打ち出しています。そのため、スローガンの掲揚のみに留まらず、立地に関する具体的な規制緩和の実施や目標数値の設定など、姫路市の取り組みには意気込みが強く感じられます。

《世界遺産、姫路城》

伝統文化の集積の象徴である姫路城は、姫路市を代表するものですが、平成5年に日本初の世界文化遺産に登録されました。美しい白塗りの壁が『鷺が翼を拡げて羽ばたいている様のようだ』と評され、『白鷺城』とも呼ばれた姫路城天守閣。当時の姿を現代に伝える、とても貴重な文化遺産となっています。

《旅好きが選ぶ!日本の城ランキング2018》

築城当時の形をほぼ現代に残した、美しくて優美な城は、外国人にも人気があり、トリップアドバイザーによるランキングでも、2016年から3年連続で1位を獲得しています。同紙の日本の観光地ランキングでも13位(2017年度)を獲得していますから、日本観光の有力地として定着していると言えるでしょう。

訪日外国人観光客の取り込みは、姫路市に限らず、国を挙げて取り組んでいる重要な課題です。そして、これだけの人気と見どころがあるにもかかわらず、姫路市は決して小さくない問題を抱えています。それは、姫路城を訪れる外国人は多いものの、姫路市に滞在する外国人観光客は比較的に少ない点です。交通アクセスの良い大阪などに宿泊し、姫路市は観光の通過点という見方や扱いが目立つのです。この点については、周辺に点在する観光資源の掘り起こしや連携強化等を通じて、これからの姫路市観光の課題となっています。

《映画やドラマのロケ地で四季を味わう》

隣接する「好古園」は、姫路城以外の観光スポットとして一度は足を運びたい場所です。ドラマや時代劇などのロケ地として利用されることも多く、桜や雪景色など、四季を通して自然に親しむことができます。もう一つ外せないのが、書寫山圓教寺(書写山円教寺)です。こちらは大河ドラマ「軍師官兵衛」や、アメリカ映画「ラストサムライ」等のロケ地として使用されました。歴史や映画に興味がなくても、書寫山圓教寺は紅葉のスポットとしても見応えがある場所ですから、姫路城と併せてぜひ訪ねたい場所の一つです。

近年の日本観光では、春の桜のシーズンが人気となっていますが、姫路城の内堀では和船によるクルーズを楽しむこともできます。また、昼間の桜とは違った雰囲気を味わえるのが夜桜会で、ライトアップされた荘厳な桜を静かに愉しむのも一興でしょう。

《姫路駅前の再開発》

近年の姫路市は、駅周辺の大規模な再開発に取り組んでいます。まず、駅前広場が再整備されたほか、商業施設のテラッソ姫路、さらに、ホテルモントレがオープンしました。ホテルモントレは結婚式場としての機能も備え、姫路市では最大級の客室を持つホテルです。ホテルモントレとテラッソ姫路は、空中にめぐらされたデッキでオープン済みのピオレ姫路とつながり、往来可能となっています。

再開発によって設置された駅前広場も、特筆に値するものです。姫路城を意識したかのような石造りの舗装や階段、十分に植生されたグリーンと配置された小川は、無機質な建築物とは一線を画しています。オープンテラスのような空間は、地下街ともつながっており、駅前にありながら家族で楽しめる癒しの空間となっています。このような駅前空間の創造は、交通の要である駅のあり方を大きく変える可能性を秘めています。

また、姫路駅には姫路城を一望できるデッキも設置されています。木材を多用した展望デッキから眺める白鷺城はひときわ美しく、訪問者を迎えてくれるに違いありません。

この他、姫路駅東側のゾーンには、平成33年のオープンを目標に姫路市文化コンベンションセンターの建設が進められています。音楽鑑賞のための大小取り混ぜたホール、イベントや会議等に使用する多目的会場、また、『ものづくり姫路』の同ブランドの普及とアピールを目標とした施設などが建造される模様です。

コンベンションセンターのメインエントランスは、2階に設置される予定です。周辺は緑に覆われた広場とすること、歩行者デッキとメインエントランスが直結されること、などが現時点で決定しています。コンベンションセンターの建設によって、歴史と伝統ある地での国際会議の開催が可能になるわけです。

《ホテル建設ラッシュ》

こうした施設の拡充と併せ、ホテル建設も盛んに行われています。以前はホテル日航姫路の独壇場でしたが、ホテルモントレを始めとして、リッチモンドホテル等が新たに参入を果たしています。姫路市への外国人観光客の流入は、ここ数年安定していますが、宿泊施設が増えることで滞在型観光客を増やしたい自治体サイドの思惑と完全に一致します。

姫路市は貴重な歴史遺産である姫路城を抱える城下町であり、それを壊すことなく街づくりを行い、産業を発展させてきた都市です。そこに息づいた伝統文化を現代に引き継ぎ、日本のみならず、世界に発信していくためのハード面の環境整備は、着々と整いつつあります。十分に力と英気を養った白鷺が美しく羽ばたく日は、そう遠くない未来に訪れるのかもしれません。

《姫路市の交通》

JR新幹線を利用すれば、姫路市は東京、大阪、広島、博多とアクセスが良く、山陽電鉄やそのほかの在来線は神戸、大阪、京都に至るなど、交通網が発達しています。特に、大阪へは新幹線で30分、快速電車でおよそ1時間と、短時間での移動は姫路市の持つ強みと言えるでしょう。

鉄道網だけではなく、市内全域を網羅したバス路線も充実しています。関西国際空港へはリムジンバスが発着しているほか、遠方への夜行バス、また、姫路城を始めとする観光スポットには、乗り降り自由なシャトルバスも運行しています。

こうした公共交通網の整備と裏腹に、姫路市は車の使用が多く、しばしば起こる渋滞が問題視されることがあります。そのため、姫路市は公共交通機関の利用を訴えるとともに、再整備された姫路駅前の広場を歩行者に広く開放し、自家用車の乗り入れを制限する方針を打ち出しています。公共交通機関の利用は、渋滞緩和や環境面への配慮という面で重要ですが、姫路市でも他県同様にLRTの導入が検討されています。

かつての姫路市では路面電車が走っていましたが、自動車の普及と共に廃止した過去があり、改めて自動車が問題視されています。多くの自治体でLRTの導入が検討されているのは、環境面への配慮のみならず、高齢化と人口減時代を迎えることへの憂慮や、安心・安全な移動手段を確保する、などの目的があります。また、広範囲での移動でなくても、医療や買い物等が可能なコンパクトシティー構想とも無縁ではないでしょう。

道路網やバス路線によって姫路市と周辺自治体をつなげる取り組みは、自転車においても行われています。この取り組みは、観光スポットと足場となる駅、バス停等を自転車によって結びつけようというもので、姫路城等の観光資源をベースに周辺への回遊を促す目的で、姫路市を含む広域を想定したものです。

既に、サイクリングのモデルケースがいくつか考案され、取り組みの進捗が気になるところです。姫路市及び姫路市周辺には、有名な観光スポット以外にも、旧い街並みが今も残る野里街道、田園風景を楽しめる夢街道など、さまざまな名所があります。車やバスでは見逃しがちな路地裏に入り込み、風を切って走りながら花の香りを愛でるのは、自転車ならではの楽しみでしょう。健康管理も兼ねて、たまにはサイクリングでお気に入りのスポットを探索してみるのも良いのではないでしょうか。サイクリングコースについては、神姫バスが運営するニコパポータルサイトの特設ページで確認できます。

2-1.姫路市の不動産が人気の理由

姫路市内の不動産の中で需要が高い場所として考えられるのが、市内でも有数の観光スポットである姫路城周辺、そして、姫路駅周辺です。

日本の名城として海外にも広く知られる姫路城は、観光客が年々増加しています。歴史のある街として、また、兵庫県内第二の都市として、さらには、播磨地方の中心として、姫路市の存在はまだまだ大きなものがあります。

兵庫市、大阪市、広島県などにアクセスが容易な場所の不動産は、観光需要も住宅需要も見込めますので人気があります。

2-2.姫路市公示地価の推移

姫路市のマンションを中心とした不動産相場の現状を推し量るポイントとして、国土交通書が発表している公示地価があります。毎年3月に発表される公示地価が、姫路市内ではどのように変化しているのか、確認してみましょう。(参照:https://tochidai.info/)

2008年[平成20年] 9万8413円/m2 32万5334円/坪 -0.48%
2009年[平成21年] 9万7456円/m2 32万2169円/坪 -0.88%
2010年[平成22年] 9万5203円/m2 31万4723円/坪 -2.01%
2011年[平成23年] 9万3225円/m2 30万8181円/坪 -1.77%
2012年[平成24年] 9万1709円/m2 30万3172円/坪 -1.67%
2013年[平成25年] 8万9842円/m2 29万7001円/坪 -1.72%
2014年[平成26年] 8万9179円/m2 29万4808円/坪 -1.35%
2015年[平成27年] 8万8729円/m2 29万3321円/坪 -1.15%
2016年[平成28年] 8万7446円/m2 28万9078円/坪 -1.01%
2017年[平成29年] 8万7847円/m2 29万405円/坪 -0.94%
2018年[平成30年] 8万8883円/m2 29万3828円/坪 -0.75%

2008年と2018年を比較すると、坪単価は約10%値下がりしていますが、徐々に公示地価が減少する傾向が続いています。観光資源の豊かな姫路市といえども、インバウンドや観光需要の恩恵はあまり受けていないように見えます。

都心から離れた場所のマンションは、より顕著な形で、いつ値下がりしてもおかしくありません。値下がりする前に売却を検討したほうが良さそうです。

2-4.姫路市内で公示地価が高騰しているエリアは?

姫路市駅前町252番 120万円/m2 396万6942円/坪 14.29%
姫路市白銀町43番外 51万5000円/m2 170万2479円/坪 4.04%
姫路市東延末1丁目4番 43万9000円/m2 145万1239円/坪 2.09%
姫路市呉服町32番 42万6000円/m2 140万8264円/坪 0.47%
姫路市忍町88番外 26万円/m2 85万9504円/坪 0.78%
姫路市豊沢町129番 22万4000円/m2 74万495円/坪 2.28%
姫路市紺屋町6番外 22万円/m2 72万7272円/坪 2.33%

そのような状況下であっても、姫路市内で比較的公示地価が上昇している、もしくは、公示地価が高いエリアをピックアップしました。やはり、市内の中心地である姫路駅周辺の公示地価は高く、年々上昇しています。

同じ姫路市内でも、勝ち組のエリアと負け組みのエリアの差が、顕著になりつつあるのではないでしょうか。

3.姫路市内のマンション相場

(公社)西日本不動産流通機構のデータから姫路市内のマンション売買実績を抜粋し、ここ1年の姫路市内のマンション相場をグラフ化しました。

3-1姫路市中央区の中古マンション相場

2017年8月~ 2017年11月~ 2018年2月~ 2018年5月~ 2018年8月~
1~2人向け 540 315 240 440 570
家族向け 952.5 1325 1249.412 1142.5 1476.512
(万円)

やや価格帯にばらつきがありますが、2017年から最新の2018年10月期のデータを比較して見ますと、1~2人用向け・ファミリー向け物件の両方とも相場が高騰しています。価格帯自体は、ファミリー向けでも1,000万円台前半と、かなり手頃な価格と言えます。兵庫県全体の相場と比べてもかなり安く、姫路市では、一般層向けマンションが高級マンションよりも多いことがわかります。

 

3-2姫路市内のエリアごとのマンション売買の状況

 

・姫路駅周辺

2014年[平成26年] 22万9214円/m2 75万7733円/坪 -0.16%
2015年[平成27年] 23万1607円/m2 76万5643円/坪 0.18%
2016年[平成28年] 21万5825円/m2 71万3471円/坪 0.59%
2017年[平成29年] 21万9288円/m2 72万4919円/坪 1.19%
2018年[平成30年] 22万2522円/m2 73万5610円/坪 1.63%

姫路市周辺の公示地価は、2017から2018年にかけては上昇しています。観光客などが増えれば、一層高騰する可能性を秘めているでしょう。

住所 築年 売買時期 価格(万円)
姫路市南駅前町 2013年 2018年8月~ 4680
姫路市東延末 2014年 2017年11月~ 4050
姫路市綿町 2016年 2018年8月~ 3850
姫路市延末 2014年 2018年2月~ 3630
姫路市北条 2012年 2017年11月~ 3510
姫路市元塩町 2010年 2017年11月~ 3330
姫路市岩端町 2010年 2018年8月~ 3080
姫路市東雲町 2017年 2018年8月~ 3060

姫路市内でここ1年間で売買された中古マンションから3,000万円以上のものを抜粋しました。いずれも姫路駅付近の築年数の新しいマンションであり、この周辺に新築マンションが多く、また資産価値も高いということがわかります。

姫路市駅周辺にファミリー向け物件を所有していれば、3,000万円以上で売ることも可能です。競合物件が少ないだけに高く売ることがそれほど難しくありません。

 

《飾磨区》

姫路市の南側、海岸に面した飾磨区は、古くから漁業や海上交易によって発展してきた地域です。その後は山陽特殊製鋼等の重工業と共に、高度成長期を支えてきましたが、近年は目立った牽引役もなく、神戸市等と比較すると、落ち着いた印象を与えています。街並みも、どこか昭和の懐かしい雰囲気を漂わせており、都市部の発展や観光とは異なる姫路市の姿があります。しかし、平成5年、敷島紡績等の跡地を再開発して、姫路リバーシティーショッピングセンターがオープン。現在はイオンモール姫路リバーシティーとして飾磨区の生活を担っています。

飾磨区の公示地価

2014年[平成26年] 7万5885円/m2 25万0861円/坪 -0.94% 下落
2015年[平成27年] 7万5526円/m2 24万9674円/坪 -0.67% 下落
2016年[平成28年] 7万5964円/m2 25万1123円/坪 -0.64% 下落
2017年[平成29年] 7万3822円/m2 24万4040円/坪 -0.51% 下落
2018年[平成30年] 7万3494円/m2 24万2956円/坪 -0.35% 下落

 

飾磨区の公示地価は、わずかずつですが下落傾向です。

飾磨区の中古マンション相場

ここ1年間での売買件数は29件。全物件における平均価格は987万円です。

 

《広畑区》

飾磨区と川を挟んで接しているのが広畑区で、湾岸部には新日鐵住金が立地しています。広畑区は新日鐵住金の企業城下町として発展してきた街と言ってもよく、同社が売却した敷地跡は現在、メガ・ドンキホーテやニトリ等の大規模なショッピングセンターとなっています。

広畑区の公示地価

2014年[平成26年] 7万3937円/m2 24万4421円/坪 -0.80% 下落
2015年[平成27年] 7万3550円/m2 24万3140円/坪 -0.59% 下落
2016年[平成28年] 7万2311円/m2 23万9044円/坪 -0.63% 下落
2017年[平成29年] 7万1811円/m2 23万7392円/坪 -0.74% 下落
2018年[平成30年] 7万1255円/m2 23万5555円/坪 -0.83% 下落

広畑区も年々公示地価は減少傾向です。

広畑区の中古マンション相場

ここ1年間での売買件数は16件。全物件における平均価格は1,130万円です。

 

《大津区》

広畑区と接する大津区では、進出した新日鐵住金の関連企業や、神戸鋳鉄所(虹技)などの工場によって、一時は繁栄の時代を迎えました。しかし、工場の規模縮小等により、同区は人口減少等の影響を受けました。関連企業である新日鉄興和不動産が、新日鐵住金の宿舎跡地を再開発したことに伴い、大規模な住宅地として生まれ変わっています。

跡地には、大型ショッピングセンターとしてイオン姫路大津店が開業を果たし、ブルームガーデンのぞみ野と名付けられた住宅地は、総区画数293を誇ります。ブルームガーデンのぞみ野は、住宅地としては珍しく管理組合方式を取り入れた住宅地で、活気に溢れた新しい街並みへと姿を変えつつあります。

大津区の公示地価

2014年[平成26年] 7万0900円/m2 23万4380円/坪 -1.41% 下落
2015年[平成27年] 6万9700円/m2 23万0413円/坪 -1.89% 下落
2016年[平成28年] 6万8650円/m2 22万6942円/坪 -1.71% 下落
2017年[平成29年] 7万6266円/m2 25万2121円/坪 -1.64% 下落
2018年[平成30年] 7万5900円/m2 25万0909円/坪 -0.83% 下落

大津区の公示地価は、他のエリアと比べても下落幅が大きくなっています。マンションを高く売りたい場合は、早めの売却の必要があるでしょう。

大津区の中古マンション相場

大津区内のここ1年の中古マンション売買実績はありません。戸建てに住む人が中心となっています。

《勝原区》

広畑区、大津区、網干区と広く接する勝原区は、上記新日鐵住金宿舎跡地の再開発等によって急速に住宅地として発展している他、2008年に『はりま勝原駅』が誕生しています。

勝原区の公示地価

2014年[平成26年] 7万6250円/m2 25万2066円/坪 -0.19% 下落
2015年[平成27年] 7万6050円/m2 25万1404円/坪 -0.34% 下落
2016年[平成28年] 7万5850円/m2 25万0743円/坪 -0.34% 下落
2017年[平成29年] 7万5500円/m2 24万9586円/坪 -0.78% 下落
2018年[平成30年] 7万5250円/m2 24万8760円/坪 -0.61% 下落

勝原区も、他の区と同じように徐々に地下は下落しています。その傾向がずっと続いており、逆後方に向かう傾向は見られません。

勝原区の中古マンション相場

勝原区のここ1年のマンション売買実績は1件。価格は700万円です。この周辺にはマンションが少ないことがわかります。

《網干区/余部区》

網干の臨海部には、ダイセルを始めとした工場群が建ち並びますが、古くからの禅寺や社寺など、懐かしい姿を現代にも残す地域です。また、姫路市では、網干を西の交通の要とした地域の核と位置付けており、JR網干駅周辺の区画整理事業を策定して、交通網の整備・拡充や、商業施設及び住宅地の形成に取り組んでいます。

具体的には、駅前広場の設置によって道路網を整備し、西の玄関口として歩行者・自転車と車道の分断を、さらには、住宅や商業施設のインフラである上下水道を整え、生活や施設環境面での充実をはかることとしています。また、姫路市では、平成36年を目処として事業計画の完了を予定していますが、遺跡の発掘により、計画の見直しを余儀なくされるかもしれません。

JR網干駅南側においては、事業に伴う開発の過程で遺跡が発見されました。さらに、駅北側である和久地区においても、同遺跡の存在が確認されたことから、埋蔵文化財センターによって発掘調査が行われています。関ノ口遺跡と名付けられたこれらの遺跡群からは、土器等が発掘され、祭祀の痕跡が確認されています。既に発掘済みのものと併せても、弥生時代の竪穴式住居跡の集積や井戸が確認されており、平地に立地しているという点と併せても、ほかに類のない遺跡と言えそうです。

網干区の公示地価

2014年[平成26年] 6万2542円/m2 20万6753円/坪 -1.50% 下落
2015年[平成27年] 6万1728円/m2 20万4061円/坪 -1.44% 下落
2016年[平成28年] 6万1660円/m2 20万3834円/坪 -1.21% 下落
2017年[平成29年] 6万0933円/m2 20万1432円/坪 -1.23% 下落
2018年[平成30年] 6万0173円/m2 19万8920円/坪 -1.36% 下落

網干区の公示地価は、姫路支那位で最もゲラ区は場が大きいです。もともと住宅地としてはあまり需要のないエリアということも影響しているでしょう。

網干区のマンション相場

網干区内のここ1年のマンション販売数は4件。平均価格は427万円です。築40年以上の古いマンションばかりであり、新築マンション築浅マンションは数が非常に少ないです。

このように、同じ姫路市内にあっても、地域、区によって特徴や不動産の相場は大きく異なります。区ごとの相場を詳細に知りたい時は、https://raku-uru.com/などに相談してみると良いでしょう。

 

4.姫路市内にあるマンション高く売るには、どんな対策が必要か

兵庫県で第二の都市である姫路市は50万人の人口を擁し、播磨地方の中核都市になっています。それだけに、数々の企業が立地して商業圏を形成しているなど、県下でも存在感は非常に大きなものがあります。

ただし、人口の推移を見ていくと、2010年をピークに、微小ながらも減少傾向にあるため、誰も今後の姫路市の姿が読めないといったところです。

ただし、神戸市と比べると、大阪府に隣接しながらも都心から離れている点で、どうしても不利だと言わざるを得ません。

幸い、観光スポットには恵まれていますので、今後の姫路市がより不動産市場で存在感を強めていくには、さらに観光需要を掘り起こす必要があるでしょう。

観光産業が活性化すれば、それに伴って労働者人口も増え、多くの人が姫路市に住むようになる可能性もあります。大阪府に通勤できないほど、距離が離れているわけではありませんし、大阪府での2025年万博の開催が決定しました。万博の開催に伴い、カジノの誘致が進んでいたり、民泊特区として府全体で民泊施設が開業可能であったりと、大阪が観光エリアとして人気を集める可能性はまだまだ高いです。

万博開催地の夢洲は鉄道駅の開設が予定され、一大ウォーターフロントが形成される見込みもあります。

姫路市も恩恵を十分に預かり、今後、経済が発展する可能性は十分にあると言えます。

ただし、マンションの需要の見通しに関しては、判断に一苦労するかもしれません。単身世帯の増加で単身者向けマンションが増える可能性がありますし、一方で、ファミリー向け物件の需要がなくなり、一部の富裕層向けタワーマンションが増加する可能性もあります。

直近でマンションを売却しようと考えている人は、現在、高値に上向いていれば、今後の動向を見極めるよりもタイミングを見計らい、天井に達したところで売り抜けるほうが良いでしょう。

また、姫路市内の中心部から離れているエリアは、どうしても人口が減り、マンション価格も下落する傾向にあります。いざという場合に備えて、一刻も早くマンションを売却して、資産価値が上がりそうな都心部への引っ越しや、大阪府よりに引っ越すことも視野に入れた方がいいかもしれません。

マンションは所有するだけでも、経年で資産価値が下がってしまいます。可能な限り早めに売却することが、所有マンションを高値で売るポイントだと言えるでしょう。

4-1.マンションを納得できる価格で売るためには

マンションを理想通りの値段で売却するには、いくつかコツがあります。まず、自宅近くの不動産会社に話を持ちかけるのは、もちろん、間違いではありません。しかし、高く売るという狙いを持っているのであれば、ベストな選択肢とは言えません。

 

まず、不動産会社によって得意とする分野、不得意な分野があることを知っておきましょう。ファミリー向け物件を多く取り扱っている不動産会社は、顧客もファミリー層が多いため、所有物件がファミリー向けであれば、優先して顧客を紹介します。その結果、早く売れる可能性が上がります。

また、資産価値が非常に高い高層マンションを所有していれば、そういった物件を専門に扱う不動産会社に話を持っていくと良いでしょう。富裕層の顧客を多く抱えていますので、高く売れる確率が上がります。

ブランドマンションであれば、ブランドマンション系列の不動産会社に話を持っていくのも良い選択です。ブランドマンションのデベロッパーは、自社ブランドの物件が安く市場に流通されることを嫌うため、自社の顧客である富裕層にブランドマンションを紹介するからです。

4-2.色々な不動産会社に査定を頼もう

不動産売買の素人は、どの不動産会社に話を持っていけば良いのでしょうか。残念なことに、世の中には知る術がほとんどありません。

そのような場合、不動産サイトの一括査定サービスが便利です。一括査定サイトに自分が所有する姫路市のマンションの情報、築年数や面積、駅からの距離や住所などを入力すれば、サイトに登録している不動産業者が物件情報を確認します。その後、不動産業者から売却の査定が届きますので、その中からできるだけ高く売れそうな不動産業者や、納得できる根拠に基づいて適切な価格を提示する業者を選ぶのが良いでしょう。

まずは、多くの会社から意見を聞くことで、不動産の相場観を養いましょう。

査定を頼むのでしたら、このサイトなどが便利です。

https://raku-uru.com/

 

5.まとめ

姫路市は、江戸時代から脈々と受け継がれた歴史が息づく、関西地方でも特に伝統のある街です。関西地方の主要都市の一つとして、マンションには十分な需要がありますので、売るタイミングさえ逃さなければ、また、見誤らなければ、大事には至らないでしょう。また、売却を依頼する上で適切な不動産会社を選べば、自分が納得する価格以上で売ることも不可能ではありません。

そのためにはまず、常に姫路市内のマンション相場に目を光らせて、タイミングを見計らった売却が可能な体制を事前に整えておきましょう。そして、不動産会社に査定を頼み、少しでも高く売る努力を惜しまない会社を選びましょう。

 

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