神戸市のマンション相場の現状は?

日本の不動産市場は現在、地価が高騰する傾向にあります。例えば、東京銀座の一等地ではバブル期の最高値を超えた公示地価がつけられており、需要が上がるのに即して不動産の売買価格がどんどん上昇しているのです。

しかし、不動産の価格が上昇すると、景気の後退を恐れる人がでてきます。バブル経済の崩壊は、多くの日本人の将来に大きな禍根を残しました。現在、2020年のオリンピック開催以後は外国からの投資や外国人の観光需要が減ることで、地価が急激に下落するのではないかと予測するメディアもあります。

多くの人が警戒心を抱いているだけに、不動産の急激な下落はないという見方があります。しかし、皆が同時に売り出せば、やはり価格の下落は免れません。そこで、今から不動産の売却を視野に入れてはいかがでしょうか。

現在、神戸市の不動産価格も同様に上昇傾向にありますが、それでも徐々に資産価値が上がるエリアと真逆のエリアに分かれつつあります。

適切なタイミングで他人より先に不動産を売りに出すことで、所有する不動産を高く売ることができるのです。そのためには神戸市内の不動産相場の動向を常に把握する必要があります。

そういう意味では値上がりを続けているものの、その勢いが徐々に鈍化している2018年の今こそが、マンションの売り時だとも言えます。

このページでは実際の取引事例をもとに、独自に算出した神戸市内のマンションの取引相場を掲載しています。新築・中古マンションの相場を知ることで、不動産を売るタイミングが掴めるようになりましょう。https://raku-uru.com/などの不動産売却サイトでは、売却のお手伝いや査定を受けることが可能です。

そして、マンション売却による利益が、最大になるように努力してください。

神戸市のマンション相場事情は

神戸市内には9つの区があります。それぞれの区により、マンションの相場も好不況に分かれているのが現状です。

まずは神戸市内の不動産状況、そして近畿地方の不動産情報について、不動産相場指数から見てみましょう。

 

国土交通省が発表している不動産相場指数(http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html)では、2000年を基準に住宅用不動産の値上がりについて把握できます。兵庫県内の最新のデータを見てみましょう。

 

こちらは2010年を100とした近畿地方の現在の住宅販売価格です。住宅地全体で見ても114%、区分マンションで146%と、取引相場が大きく上昇していることがわかるでしょう。近畿地方だけで見ても、マンションの需要は特に大きなものになっています。

ただし、直近のデータで見ると勢いはやや低下気味で、今後は下降線を描いたとしてもおかしくありません。

価格が上昇し続けると、サラリーマンでは新築マンションの購入が難しくなります。その意味ではそろそろ天井を打って下落に転じてもおかしくないのです。

 

神戸市全体の新築マンションの平均価格

次は神戸市全体の新築マンションの価格を見ていきましょう。

 

不動産経済研究所発表のデータを参考に算出した、2018年1~9月の神戸市内の新築マンションの販売・契約における平均価格は、以下のようになっています。

売りに出されたマンションの平均価格は3,290万円。販売されたマンションの平均価格は3,160万円となっています。

販売 契約
1月 2,783 2,685
2月 3,446 3,654
3月 3,089 2,772
4月 3,630 3,788
5月 3,215 2,668
6月 2,620 2,572
7月 3,411 3,080
8月 4,202 4,130
9月 3,213 3,094
平均 3,290 3,160
(万円) (万円)

(参照:https://www.fudousankeizai.co.jp/

通常では販売されるマンションの価格よりも、実際に契約が行われたマンションの価格のほうが安くなっています。しかし、高額なマンションが販売された月においては、実際に契約されたマンションの価格が販売されたマンションの価格を上回るケースが見られます。

新築で3,000万円強という相場ですから、神戸市全体の平均で見れば、一般的な収入のサラリーマンでも購入できる価格帯と言えます。

ただし、平均価格が4,000万円を超える月もあり、新築マンションの相場は下落に転じる気配はまだありません。

相場がわからないときは、https://raku-uru.com/で査定を依頼するのも一つの手です。

1-2.神戸市全体の中古マンションの平均価格

次に神戸市全体の中古マンションの相場を見てみましょう。

(公社)西日本不動産流通機構のデータを参考に算出した、2018年8月~10月に販売された神戸市内の中古マンションの平均価格は2,116万円となっています。

 

(参照:http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

 

また、株式会社東京カンテイが発表する70㎡中古マンション相場の価格推移情報

(https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/index.html)

は上記のようになっており、2018年9月時点の最新データでは1,914万円となっています。

1,900万円ラインを突破し、わずかですが上昇傾向にあります。

 

新築・中古とも神戸市内のマンション相場はまだ、下落に転じているとは言えません。しかし、区によってその傾向は分かれているとも言えます。

 

1-3.神戸市内の人気マンションをピックアップ!

神戸市内に建つ人気マンションをご紹介します。これらのマンションは新築も多く高い値段で売買されています。人気の高いマンションを分析し、どういった物件が人気であるかを把握することで、高く売却するための戦略を練ることができます。

シティタワー神戸三宮

シティタワー神戸三宮は兵庫県神戸市中央区旭通四丁目343番に建つ地上54階、地下1階建て総戸数640戸の超高層マンションです。2013年2月に大林組によって施工されました。

最寄り駅はJR東海道本線「三ノ宮」駅までフラットなアプローチで徒歩4分、ポートライナー「三宮」駅徒歩3分、5駅5路線が利用できる大変便利な立地にあります。

徒歩2分で中央区役所、三宮図書館といった公共施設を始め、各種金融期間や医療施設も多く、周辺は多彩な商業施設が充実しています。

大規模プロジェクトの実績が豊富な大林組の施工に加え、建物の基礎部分には免震構造を採用。管理・警備体制は安心感のある24時間有人管理です。

キッチンには食洗機、生ゴミディスポーザー、ユニットバスには保温浴槽、滑りにくく乾きやすいサーモフロアや浴室暖房乾燥機を備え、リビング・ダイニングにはガス温水式床暖房、各居室にはNOxフィルター付24時間機械給気システムなど空気環境にも配慮しています。

・ザパークハウス神戸ハーバーランドタワー

ザパークハウス神戸ハーバーランドタワーは兵庫県神戸市中央区東川崎町1に建つ地上36階、地下1階建て総戸数345戸の超高層マンションです。2015年9月に大林組によって施工され現在築3年と大変新しいです。

最寄り駅はJR東海道本線「神戸」駅徒歩7分、神戸市営地下鉄海岸線「ハーバーランド」駅徒歩8分という大変便利な立地にあります。

戸数345戸のスケールメリットを活かして、キッズルーム、ゲストルーム、ビューラウンジ、各フロアゴミステーションなど充実した共用施設が魅力的です。
24時間365日有人管理で、安心の生活を送れます。また、便利なコンシェルジュサービスもあります。

六甲山から神戸港までを一望できるビューラウンジは文化発信の地である神戸というに立地に相応しく、最先端のライフスタイルブランドを展開する“The SAZABY LEAGUE“とコラボレーションしたスタイリッシュな雰囲気です。

・ジ・アーバネックスタワー神戸元町通

 

ジ・アーバネックスタワー神戸元町通は兵庫県神戸市中央区元町通6丁目に建つ地上27階建、総戸数200戸の超高層マンションです。2016年1月に大林組によって施工されました。

最寄り駅はJR東海道本線「神戸」駅徒歩6分、阪神電車神戸高速鉄道「西元町」駅徒歩3分と、4駅4路線が徒歩圏内大変便利な立地にあります。

ホテルライクな内廊下設計、先進のインターネットホームセキュリティで防犯面も安心。スカイラウンジや防災備蓄庫、各階ごみ収集場あり、高速光ファイバーインターネットなど、共用施設・設備も充実しています。

ディスポーザー・浄水器・食器洗浄乾燥機・複層ガラス、床暖房付きで快適な生活を送ることができます。

・パークホームズ神戸ザレジデンス

パークホームズ神戸ザレジデンスは兵庫県神戸市中央区栄町通7丁目に建つ地上20階、総戸数357戸の高層マンションです。2016年12月に熊谷組によって施工されました。

最寄り駅はJR東海道本線「神戸」徒歩5分、阪神・神戸高速線「西元町」駅徒歩3分など、5路線5駅が徒歩圏内と大変便利な立地にあります。

ハーバーランドエリアにも気軽に行ける距離で、元町・三宮方面にもアクセスしやすく、毎日をアクティブに暮らせます。
コンシェルジュサービス、オーナーズラウンジなど、357戸のスケールならではの共用施設も魅力的。

キッチンのパントリーや納戸・ウォークインクローゼット等収納が豊富です。「浴室暖房乾燥機(ミストカワック)」、リビングにはガス温水式床暖房「ヌック」を備え、毎日を快適に過ごすことができます。

・トア山手ザ神戸タワー

トア山手ザ神戸タワーは兵庫県神戸市中央区中山手通3丁目に建つ地上35階建、総戸数316戸の超高層マンションです。2008年11月に大成建設、森組JVによって施工されました。

最寄り駅は地下鉄西陣・山手線「三宮」駅徒歩5分、JR東海道本線「神戸」駅徒歩7分など、9駅6路線が集中する三宮ターミナルや元町エリアすべてが徒歩圏内、病院・保育園など公共施設や多数の商業施設がありと、大変便利な立地にあります。

キッズルーム、屋上庭園(オーバルガーデン)、ゲストルームなど共用施設が充実していると共に、24時間有人管理やコンシェルジュサービスなど暮らしの安全を守るサービスも充実。

オートロックをはじめ、宅配ボックス、モニター付きインターホン、ウォークインクローゼット、シューズクローゼット、システムキッチン、ディスポーザー、浴室乾燥機能、追い炊き機能、ウォシュレット、バス・トイレ別、エアコン、室内洗濯機置き場などハイグレードな設備を備え、快適な毎日を過ごすことができます。

こういった人気マンションを所有しているが、引っ越しや買い替えの都合で売却を検討しているのであればhttps://raku-uru.com/などのサービスを利用して短期間で売却することもできます。

 

2.多くのマンションが建つ神戸市とはどんな街なのか

神戸市内のデータを見ると、まだまだ価格上昇傾向が新築・中古に見られます。それだけ神戸という街が今も昔も根強い人気を誇り、明治時代から外国との取引が多い貿易港として栄えてきたことを物語っています。

外国人を中心とした観光客は現在、日本全国で増加傾向にありますが、神戸市内でも同様の傾向が見られます。

神戸市の発表による平成 29 年度の観光客数は、日帰り客 1,858 万人、宿泊客 536 万人の合計 2,394 万人で、前年比で10.5%増加したとしています。

(http://www.city.kobe.lg.jp/information/data/statistics/sightseeing/data/img/H29kankouirikomi.pdf)

なぜ、神戸市の不動産はこれほど安定した需要があるのでしょうか。

まずはその背景を振り返ってみましょう。

2-1.神戸市の歴史や文化

神戸市の人口は1,537,629人で、755,815世帯(住民基本台帳より2018年9月30日時点)が住んでいます。政令指定都市の人口ランキングでは福岡に次ぐ6位。面積は557.02キロ平方メートルで、政令指定都市の中では9番目に広いエリアです。9区で形成され、山と海に囲まれた美しい街並みを誇る国際都市です。

神戸市は瀬戸内海に面しており、1868年の神戸港開港とともに発展し、港の近くには外国人向けの居留地がつくられて外国文化の窓口になりました。

神戸市の誕生は1889年で、1931年には区制が導入されました。また、1889年には2万人ほどだった人口も1939年には100万人を突破し、1971年に神戸まつりの開催、1981年に海上都市ポートアイランド、1992年には神戸ハーバーランドが誕生しました。

因みに、神戸市の名前の由来として諸説はさまざまですが、税金を元に神社の維持修理にあたった「かんべ(神戸)」にちなんでいると言われています。

古くから港町として発展してきたこともあり、多彩な文化が融合する国際色豊かな都市です。

ファッションや家具、靴、造船、鉄鋼、機械、海運など、港を中心にさまざまな産業も誕生し、地域経済を牽引しました。また、神戸ビーフや灘五郷の清酒、こうべ旬菜、神戸ワイン、洋菓子など、独自のグルメ文化も全国に広まっています。

非常に長い歴史を持っている神戸市内には、さまざまな遺跡が残されています。有名なものとしては銅鐸が東灘区や灘区、垂水区から出土しており、灘区桜ヶ丘で見つかったものは約1800〜2000年前のものと推定され、国宝にも指定されています(桜ヶ丘銅鐸)。

また、4〜5世紀にかけて造られたと言われる県下最大の前方後円墳『五色塚古墳』も有名です。神戸西部から明石にかけて大きな力を持っていた豪族の墓ではないかと言われています。さらに、日本最古の温泉で豊臣秀吉がこよなく愛し、何度も訪れたと伝えられる有馬温泉もあります。

神戸発祥として全国に伝えられたものも多く、ゴルフやパーマネント、洋服、ジャズバンドなどもそうです。

以下のように、さまざまな歴史・文化に触れられる多くの文化施設も揃っています。

 

  • 神戸市博物館
  • 小磯記念美術館
  • 埋蔵文化財センター
  • 神戸ゆかりの美術館
  • 異人館
  • 神戸文化ホール
  • 神戸常盤アリーナ など

 

さまざまなスポーツチームも神戸を拠点としており、イベントやスポーツを身近に感じることが可能です。

  • ヴィッセル神戸
  • オリックスバファローズ
  • 神戸製鋼コベルコスティーラーズ
  • INAC神戸レオネッサ

など

 

神戸市の観光、商業

神戸市は南側に広がる豊かな海や西北神の田園風景、六甲の山なみなど、美しい自然に恵まれています。神戸フルーツフラワーパーク、有馬温泉、明石海峡大橋、神戸ワイナリー、須磨海水浴場、鉄人28号、清盛塚、神戸ルミナリエ、王子動物園、ポートタワーモザイク、南京町、北野異人館街など、多くの観光スポットが揃うエリアです。

美しい自然やおしゃれな街並みで、老若男女問わず人気があります。また、外国人にとっても暮らしやすい街と高く評価されていて、外資系企業も多いです。

神戸は、最先端の知識が集う学術研究開発拠点が揃っている地域でもあります。300超の企業・団体が進出する神戸医療産業都市は国家戦略特区に指定され、スーパーコンピュータ「京」やIPS細胞を使った最先端の取り組みが進められています。

以下は、神戸市に本社を構える主な上場企業です。

 

  • 株式会社アシックス
  • 株式会社神戸製鋼所
  • 川崎重工業株式会社
  • ヒラキ株式会社
  • シスメックス株式会社
  • フジッコ株式会社
  • 六甲バター株式会社
  • ビオフェルミン製薬株式会社

など

 

神戸市の交通

2006年に神戸空港が開港して陸・海・空の3アクセスが整った神戸では、東京、名古屋、札幌、大阪、京都、広島、福岡など、全国の主要都市と1〜3時間程度で直結できます。関西国際空港からは高速船を利用すれば、約30分でポートアイランドに到着しますし、そこから三宮まではポートライナーで約18分と非常にアクセスがよいです。

また、神戸市内は私鉄各線が中心街を横切っているため、東西の移動は鉄道が便利です。

 

  • JR
  • 阪急電鉄
  • 阪神電車
  • 山陽電鉄
  • 神戸電鉄
  • 北神急行
  • 神戸高速鉄道
  • 市営地下鉄
  • ポートライナー
  • 六甲ライナー

 

など、さまざまな交通機関を利用できます。高速バスに関しても、三宮を起点として関東や九州と結ばれており、路線や本数も充実しています。

医療・福祉、子育て

神戸市は、医療や福祉施設、子育て施設などが充実しているため、暮らしやすい街としても人気があります。

  • 医療施設:2,651
  • 老人福祉施設:697
  • 児童福祉施設:492
  • 図書館:11
  • 博物館・美術館:14
  • 都市公園:1,621

※神戸市「キーワードで見る神戸を好きな理由8(2015年5月時点)」より

 

2-2.神戸市の不動産が人気の理由

市の規模から分かるように、神戸市は関西・近畿地方では大阪市に次ぐ規模を誇り、経済圏を形成しています。大学なども多く存在しているため、若年層人口の割合も高く、周辺には高級住宅街もあります。

独自のブランド価値を持ったエリアとして、全国的な知名度も非常に高く、特に異国情緒漂う町並みに引かれる人は多くいます。それ故に不動産もマンションを中心にかなりの需要が有り、安定した相場を維持しているのです。

 

2-3.神戸市公示地価推移

神戸市全体の不動産相場を推し量る要素の一つに、公示地価があります。神戸市全エリアの公示地価平均の推移を見てみましょう。(参照:https://tochidai.info/)

 

2010年[平成22年] 18万7240円/m2 61万8976円/坪
2011年[平成23年] 18万3379円/m2 60万6211円/坪
2012年[平成24年] 19万3657円/m2 64万0189円/坪
2013年[平成25年] 19万1498円/m2 63万3053円/坪
2014年[平成26年] 19万3776円/m2 64万0581円/坪
2015年[平成27年] 19万6014円/m2 64万7981円/坪
2016年[平成28年] 18万8522円/m2 62万3215円/坪
2017年[平成29年] 19万7819円/m2 65万3949円/坪
2018年[平成30年] 20万8983円/m2 69万0853円/坪

平方メートル単価が18~19万円ラインを上下していますが、2018年はついに20万円を突破しています。2017年と比較すると、1万円以上の公示地価上昇であり、神戸市の不動産需要が高まっていることが伝わってきます。

3.神戸市内マンションの区別の相場

神戸市は9つの行政区によって構成される兵庫県随一の都市です。

9区とも個性豊かな区ですが、それぞれの不動産相場は大きく違っています。

最初に神戸市内でも、不動産需要が活性化しているエリアと、そうでないエリア。つまり、勝ち組と負け組があるとお伝えしました。そこで、具体的な区ごとの特徴と、それぞれのエリアにおける中古マンション相場をマンションの売主の目線から見ていきましょう。

3-1.神戸市中央区の中古マンション相場

中央区には山陽新幹線の新神戸駅や神戸空港があり、アクセスに優れた地域です。市内随一の繁華街、三宮があります。文化や経済の中心とも言える場所であり、最も資産価値が高いエリアとも言えます。

神戸市中央区の2017~2018の中古マンション相場推移

~1月 ~4月 ~7月 ~10月
1~2人向け 1640 1844 1819 1860
家族向け 3043 3644 3546 3386
(万円)

物件面積50平方メートル以下の1~2人用向け物件と、50平方メートル以上の家族用物件に分けて、それぞれの平均取引価格を掲載しています。

1~2人向け物件は価格がやや上昇傾向ですが、家族向け物件は4月をピークに徐々に低下しています。

神戸市中央区の公示地価の推移

  • 2013年[平成25年]     55万3838円/m2 183万0871円/坪
  • 2014年[平成26年]     56万4741円/m2 186万6915円/坪
  • 2015年[平成27年]     55万1515円/m2 182万3190円/坪
  • 2016年[平成28年]     55万9250円/m2 184万8760円/坪
  • 2017年[平成29年]     64万3615円/m2 212万7654円/坪
  • 2018年[平成30年]     73万0487円/m2 241万4833円/坪

中央区は公示地価が最も高くなっています。神戸市の中枢とも言える場所だけに需要が有り、特にここ2年での急激な公示地価の上昇が特徴的です。観光客の増加や商業施設の盛況など、様々な需要の創出が原因と言えるでしょう。

3-2.神戸市兵庫区の中古マンション相場

兵庫区には日本最大の運河があり、下町風情漂う新開地地域が魅力の区です。神戸空港も近く、交通の便が良いことでも知られてます。

神戸市兵庫区の2017~2018の中古マンション相場推移

~1月 ~4月 ~7月 ~10月
1~2人向け 1023 1261 1399 1093
家族向け 2336 2580 2108 2649
(万円)

家族向け物件が上昇する一方で、1~2人向け物件の価格はやや下落していることが分かります。神戸区は単身者世帯が多く、単身者向け物件の需要がある一方で、供給過多に陥っているとも考えられます。

神戸市兵庫区の公示地価の推移

  • 2013年[平成25年]     18万4470円/m2 60万9820円/坪
  • 2014年[平成26年]     18万4517円/m2 60万9975円/坪
  • 2015年[平成27年]     18万5500円/m2 61万3223円/坪
  • 2016年[平成28年]     18万6455円/m2 61万6380円/坪
  • 2017年[平成29年]     18万6272円/m2 61万5777円/坪
  • 2018年[平成30年]     19万7166円/m2 65万1790円/坪

 

兵庫区はほぼ横ばい推移していましたが、2018年に入って公示地価が急上昇しています。

 

3-3.神戸市東灘区の中古マンション相場

神戸市東灘区は学生の集まる街として人気が高いです。神戸市内でも東部に位置し、大阪までのアクセスが良い点が魅力でしょう。六甲アイランドは東灘区の中に存在しており、中央区に次ぐ都心として存在感を放っています。

神戸市東灘区の2017~2018の中古マンション相場推移

~1月 ~4月 ~7月 ~10月
1~2人向け 1049 1367 1431 1408
家族向け 3061 3019 3219 3519
(万円)

中古不動産相場は、2018年に入っても上昇傾向です。単身者向け、ファミリー向けともに価格が上昇しており、東灘区の人気上昇を如実に表す結果になっています。

神戸市東灘区の公示地価の推移

  • 2013年[平成25年]     26万9510円/m2 89万0943円/坪
  • 2014年[平成26年]     27万0310円/m2 89万3586円/坪
  • 2015年[平成27年]     27万8476円/m2 92万0584円/坪
  • 2016年[平成28年]     27万9702円/m2 92万4636円/坪
  • 2017年[平成29年]     28万1602円/m2 93万0916円/坪
  • 2018年[平成30年]     28万4540円/m2 94万0631円/坪

 

東灘区もここ数年で緩やかな上昇カーブを描いています。それでも、一般的な収入のサラリーマンでも手が出る価格帯の地価に収まっています。

3-4.神戸市灘区の中古マンション相場

区の中でも特徴が分かれており、阪神工業地帯の一角をなすエリアと、関西地方でも屈指の高級住宅地の両方が存在しています。神戸市でも東部に位置しており、大阪方面にも出やすいことから人気の高い地域です。

神戸市灘区の2017~2018の中古マンション相場推移

~1月 ~4月 ~7月 ~10月
1~2人向け 1065 1047 1459 1615
家族向け 2840 3079 2961 3644
(万円)

単身者向け、家族向けの物件ともに、2018年年初と2018年後半では大きく価格が上昇しています。購入するタイミングで見れば今すぐにでも買ったほうが良いですが、売るタイミングを見極めるにしても、やや落ち着いたところで適切な相場を見極めたいところです。

神戸市灘区の公示地価の推移

  • 2013年[平成25年]     25万1736円/m2 83万2187円/坪
  • 2014年[平成26年]     25万9578円/m2 85万8112円/坪
  • 2015年[平成27年]     26万7789円/m2 88万5254円/坪
  • 2016年[平成28年]     26万1760円/m2 86万5322円/坪
  • 2017年[平成29年]     27万0615円/m2 89万4596円/坪
  • 2018年[平成30年]     28万0461円/m2 92万7145円/坪

東灘区よりも公示地価がやや低い灘区。それでも2013年と2018年を比較すると、約10%も公示地価が上がっており、徐々に人気を集めているようです。

3-5.神戸市北区の中古マンション相場

日本最古の温泉として有名な有馬温泉があります。県の北部に位置しており、ベッドタウンとして人口が多いものの、面積も広いので人口密度で言えば神戸市の行政区の中では低い数字です。

神戸市北区の2017~2018の中古マンション相場推移

~1月 ~4月 ~7月 ~10月
1~2人向け 575 488 400 472
家族向け 895 1026 947 950
(万円)

年初と比較すると、単身者向け物件の価格はやや低下傾向。家族向き絵物件は上下を繰り返している状況です。あまり上昇傾向とは言えないので、売る場合は早めの取り組みが必要になってくるでしょう。

神戸市北区の公示地価の推移

  • 2013年[平成25年]     6万2318円/m2   20万6012円/坪
  • 2014年[平成26年]     6万2027円/m2   20万5048円/坪
  • 2015年[平成27年]     6万1797円/m2   20万4288円/坪
  • 2016年[平成28年]     5万7824円/m2   19万1153円/坪
  • 2017年[平成29年]     5万7873円/m2   19万1317円/坪
  • 2018年[平成30年]     5万7464円/m2   18万9964円/坪

もともと相場は安いですが、緩やかに年々下落しています。マンションを所有している人は、早めに売ってしまったほうが高値で売れる可能性が高いです。

 

3-6.神戸市長田区の中古マンション相場

下町の活気があり、食の街・音楽の街としても人気です。県の中南部に位置しており、人口密度は神戸市の9区の中でも最も高くなっています。

神戸市長田区の2017~2018の中古マンション相場推移

~1月 ~4月 ~7月 ~10月
1~2人向け 780 1257 1101 992
家族向け 2116 2316 1493 2133
(万円)

取引件数があまり多くないため、極端な単価の物件に左右される傾向にあります。価格のばらつきが広く、上昇とも低下とも言えない傾向が単身者向け、家族向け物件ともに続く傾向にあります。それだけに、仲介に入ってもらう不動産会社次第で、高くも安くもなりそうです。

神戸市長田区の公示地価の推移

  • 2013年[平成25年]     15万0180円/m2 49万6465円/坪
  • 2014年[平成26年]     15万0504円/m2 49万7536円/坪
  • 2015年[平成27年]     15万0981円/m2 49万9113円/坪
  • 2016年[平成28年]     14万8004円/m2 48万9269円/坪
  • 2017年[平成29年]     14万8820円/m2 49万1966円/坪
  • 2018年[平成30年]     14万8896円/m2 49万2218円/坪

全くと言っていいほど変わらない長田区。マンションを売ろうと考えている人は、下落傾向が見られる前に売ってしまったほうが良いかもしれません。

 

3-7.神戸市須磨区の中古マンション相場

海・山のレジャーが楽しめる須磨区にはニュータウンもあり、ファミリー世帯に人気のエリアです。古戦場もあり、歴史の息吹を感じられる街でもあります。神戸大学があります。

神戸市須磨区の2017~2018の中古マンション相場推移

~1月 ~4月 ~7月 ~10月
1~2人向け 821 414 640 750
家族向け 1235 1584 1274 1558
(万円)

価格の上下変動が激しいですが、単身者向けはやや下落であり、家族向けはまだ下落する様子が見られません。都心から離れた場所だけに、単身者向けのマンションはそれほど需要がないものの、家族で住める物件であればまだまだその価値はすぐには衰えないとも言えます。売るのであれば今が売り時でしょう。

神戸市須磨区の公示地価の推移

  • 2013年[平成25年]     16万2797円/m2 53万8173円/坪
  • 2014年[平成26年]     16万3112円/m2 53万9215円/坪
  • 2015年[平成27年]     16万3617円/m2 54万0885円/坪
  • 2016年[平成28年]     15万4491円/m2 51万0715円/坪
  • 2017年[平成29年]     15万2802円/m2 50万5130円/坪
  • 2018年[平成30年]     15万3281円/m2 50万6714円/坪

やや都心から離れた須磨区。一旦上昇を見せたものの、ここ3年は下落傾向にあります。都心から距離があるという不便さが、公示地価に反映されていると考えられます。

3-8.神戸市垂水区の中古マンション相場

アウトレット施設、海釣り公園、スポーツ公園などがあり、ファミリー世帯に人気です。外国人特別居住区もあり、異国情緒を感じることが出来ます。

神戸市垂水区の2017~2018の中古マンション相場推移

~1月 ~4月 ~7月 ~10月
1~2人向け 467 400 453 373
家族向け 1761 1663 2051 1600
(万円)

2018年に入り、単身者向け、家族向けとともに上昇傾向は見られません。全体的に神戸市内でも西部のほうが東部よりも、不動産価格は苦戦している傾向が見られます。

神戸市垂水区の公示地価の推移

  • 2013年[平成25年]     11万7155円/m2 38万7291円/坪
  • 2014年[平成26年]     11万7884円/m2 38万9700円/坪
  • 2015年[平成27年]     11万7926円/m2 38万9838円/坪
  • 2016年[平成28年]     11万6377円/m2 38万4717円/坪
  • 2017年[平成29年]     11万5961円/m2 38万3345円/坪
  • 2018年[平成30年]     11万6073円/m2 38万3712円/坪

 

垂水区も坪単価38万円台から全く公示地価が変化していません。安定しているとも言えますが、元々の相場が高くないだけに、今後値上がりする可能性は低いでしょう。買い替えを考えている人は早めに動いたほうが良いでしょう。

 

3-9.神戸市西区の中古マンション相場

最も人口が多く、教育や文化の集積地でもあるエリアです。大学の数も多く学園都市として知られるエリアがあるのが特徴です。人口の年代別形成を見ると、若年層の割合が高めとなっています。

神戸市西区の2017~2018の中古マンション相場推移

~1月 ~4月 ~7月 ~10月
1~2人向け 378 1305 593 1093
家族向け 2050 2033 2041 1978
(万円)

家族向けのやや広めの物件は、価格が安定していましたが、夏から秋にかけての取引実績を見るに、価格下落傾向にあります。1~2人向け物件はに価格が上昇していますが、新築に近い物件が複数売れたことで、このような内容になっています。

神戸市西区の公示地価の推移

  • 2013年[平成25年]     6万9058円/m2 22万8291円/坪
  • 2014年[平成26年]     6万8930円/m2 22万7869円/坪
  • 2015年[平成27年]     6万8844円/m2 22万7584円/坪
  • 2016年[平成28年]     6万6786円/m2 22万0780円/坪
  • 2017年[平成29年]     6万0662円/m2 20万0537円/坪
  • 2018年[平成30年]     6万0687円/m2 20万0620円/坪

神戸市は区によって公示地価の相場が大きく異なりますが、中央区の1/10程度の相場に収まっているのが西区です。都心と郊外で相場に明暗が分かれていますが、ここ2年で下落傾向にあります。

このように神戸市と一言で言っても区によって特徴も、不動産相場も大きく異なります。区ごとの相場を詳細に知りたいときは、https://raku-uru.com/などに相談してみると良いでしょう。

 

4.神戸市内にあるマンション高く売るには、どんな対策が必要か

神戸市の一般的なファミリー向けマンションの平均価格は、新築で3,000万円代前半、中古であれば2,000万円前後となっています。価格に関しては、区によって上昇・下降傾向に分かれます。中心から離れて人口が徐々に減少しつつある区にマンションを持っている場合は、早めの売却を検討した方が良いでしょう。

対照的に、神戸市中央区を中心とした人や物、資本が集まるエリアには人口が集中し、公示地価も上昇しています。マンション価格は全体的には上昇傾向にあるので、都心でマンションを持っている人は様子を見ながら、ある程度高止まったところで売却を検討した方が良いといえます。

マンションを高く売るにはいくつかのポイントがありますが、その鉄則は多くの不動産会社の査定を聞くということです。

不動産会社によっても、それぞれ得意とする物件の種類は違ってきます。

例えば、投資家の顧客を抱えているような不動産会社でしたら、投資効率の高いワンルームマンションの売却を依頼すれば、早く高く売ってくれることでしょう。

また、ブランドマンションを開発するデベロッパー系列の不動産会社であれば、自社のブランドを低下させないために、ブランドマンションをできるだけ値引かずに高く売ろうと努力します。

その他にも戸建て物件を得意とする不動産会社もありますし、不動産会社の中には共有持分や再建築不可物件など、一般の不動産会社では取り扱いにくい物件を得意としている会社もあるのです。

基本的に、マンションは戸建てより売りやすいと言われています。

その理由としては、マンションは戸建てよりも住宅としての品質が高く、設備がパッケージ化されているからです。どのような物件を買っても、外れ物件に当たることが戸建の場合より少ないのです。戸建住宅は管理状態や間取り設備などが建てた人、住んでいた人によって大きく変わります。質の良い当たり住宅もありますが、管理が行き届いておらず、ペットの飼育などで内装が汚れている物件に当たる可能性もあります。

しかし、マンションは管理会社がきちんと入っているため、管理が行き届いていないというケースは稀です。2000年代に入って建てられたマンションであれば、設備が老朽化して住めない、積立修繕金がほとんど溜まっていないので大規模修繕が棚上げ状態になっていることも、まずないでしょう。

安心して買えて住めるのがマンションの大きなメリットです。信頼のおけるマンションは戸建住宅よりも売れやすいです。

そのため今、マンション売却を考えている方は、できるだけ多くの不動産会社に話を聞き、より高く自分の物件を売ってくれる会社を探してみると良いでしょう。

最近はインターネット上でもhttps://raku-uru.com/不動産物件を査定するサイトが増えています。わざわざ不動産会社まで行かずとも、インターネット上での査定が可能です。より精密な査定を受けたい場合は自宅を訪問してもらい、細部の状態を確認しながら適切な価格を出してもらうのが良いでしょう。

査定を頼むのでしたら、このサイトなどが便利です。

https://raku-uru.com/

 

高く売るためには適切な相場を知ることが、なにより重要です。このページでは多角的な観点から神戸市内、神戸市内各区の不動産物件相場を掲載しています。これまでの推移と最新の相場を見ながら、いつが売り時なのか判断してください。

 

売却の狙い目は、「まだまだ値段が上がるんじゃないか」と市場が予測する時よりも、「まだ上がっているが、ある程度の限界が見えてくるだろう」というラインです。不動産価格は上昇していますが、一般的なサラリーマンの収入はそれほど上昇していません。

それゆえに形が良くても、青天井で不動産価格が上昇するのではなく、一般的な収入の人間が買えなくなったところで、どうしてもマンションの価格は頭打ちになります。

頭打ちになると不動産市場に、「これから下落曲線が描かれていくのではないか」などと不安がよぎり、急にマンション物件が売られるケースが多いのです。

 

一度でもパニック売りに陥ってしまうと価格も一気に下落する可能性が高く、十分な売却益を得ることができないでしょう。

そうなる状態の少し前のラインでマンションを売ることこそ、売却で利益を出すためのポイントなのです。現在の不動産市況を見ていると、価格の頭打ちがそろそろ見えてくるラインとも言えます。

5.まとめ

神戸市内のマンションを売りたいと思っても、目標の売却価格に達するまでずっとマンションを持つのは危険です。ある程度価格帯を見極め、自分がどれくらいお金を必要とするのか、どれくらい売却益を得たいのかを再確認しながら、スピーディーに売却できるように今から相場に目を光らせておくのが良いでしょう。

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